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鄒平房產網特殊過戶方式:揭秘購房合同更名流程風險

2019-03-24 瀏覽:301

我們知道房產過戶通常有繼承、交易、贈與三種方式,這其中又以交易最為普遍。但實際上,房產過戶還有一些特殊方式,比如購房合同更名。購房合同更名是指買受人希望變更購房合同買受人,已達到過戶的目的,變更購房合同買受人通常分為三種:增加、減少或者直接替換。

那么,這之間有哪些潛在的風險呢?

鄒平房產網就來給大家分析一下。

購房合同更名通常是因為以下幾種需求:

1、買房人貸款額度不足,增加買受人以補足貸款額度;事后再去掉其中一個買受人。

2、買房人因為個人原因,需將房產轉給他人,直接更改購房人。

3、出于共同還款共同擁有產權的目的,在完成購房合同后,需增加買受人。

購房合同更名是相對復雜的過程,我們要提醒的是,如果您的購房合同已經備案,則無法通過更名的方式來滿足以上三種需求。

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我國法律規定:禁止商品房預購人將所購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。未取得房產證前主管部門不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同所載明的預購人不一致的,也不得辦理房屋權屬登記。

我們以下面兩種情形來分別說明購房合同更名的流程:

1、未完成網簽和備案

這時如果想完成購房合同更名相對簡單,因為不涉及房管部門,僅相當于換一個人和開發商簽合同而已。開發商一般都會同意。

2、已經完成網簽并完成備案

這種情況通常已經完成貸款手續,如果一定要辦理更名,則需要購房者和開發商協商,征得開發商同意(請注意,這十分重要!),撤銷現有購房合同,并和新的購房者簽約重新備案。這里需要注意的是,重新備案是否能成功是關鍵,能否成功需要取決于多種因素,比如新的買受人是否取得購房資格等。

購房合同更名的風險

購房合同更名很多時候被當成一種逃避交易稅費的房地產交易方式。由于直接變更購房合同在辦證時顯示的通常是一手房交易,不被征收20%的個稅。但這種方式也存在下面幾種風險:1、購房合同更名需重新備案,會被重新審核,如被主管部門發現真實目的是完成交易,則會被拒;2、如果完成更名和備案,在申領產權證明環節也有可能面臨被征稅的可能,此時風險主要在賣方。3、如果任何一方反悔,合同就有可能被認定為是逃避稅費而無效。

此外,大部分城市都允許直系親屬之間的增加或者減少購房合同姓名,但一般只有一次機會。這種情況也需要征得開發商同意,然后提交買受人自己、配偶及需變更者自己、配偶的身份證明和申請材料,并由開發商在線提交更名需求。最后,房管部門審查后決定是否批準更名需求。

以上內容就是鄒平房產網給大家分享的關于另類過戶潛在的風險相關內容。

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