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2019,樓市進場的明確信號是什么?

2019-04-02 瀏覽:343

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房價和地價,一對難兄難弟。

地價下跌或者土地流拍,預示著房價即將降溫。

而地價屢創高點,甚至多次打破歷史記錄,成為地王的時候,往往就是房價大漲的預兆。

這一規律,無論是上漲周期,還是下降周期,都是適用的。

同樣,無論一線到四線,也都適用。

因為,中國人都相信,面粉貴了,面包很難不漲。

同樣,面包降了,面粉也應該水落船低。

以下為鄒平房產網整理發布。

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近一段時間,土拍回到春天已經不是新聞,然而下面一塊地頗為典型。

3月28日,寧波市鄞州區YZ02-2-d4地塊,位于潘火街道潘家村,出讓面積64706㎡,容積率2.3,總建面14.9萬方,起始樓面價13200元/平,限價20750元/㎡,規劃用途為城鎮住宅用地,建筑限高60m。

此次土拍共有11家房企參與競拍,最終,經過261輪,綠城以樓面價18080元/平方米,溢價率37%,總價26.9億元拿下該地塊!

然而,就在5個月前,同一塊地卻流拍了。

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11月的土拍,各種拍賣條件和第二次都一樣,然而卻因為無人愿意以13200的起始樓面價掛牌,所以被迫流拍。

同一地塊,同一條件,11月,樓面價13200,無人理睬,3月,樓面價18080。風水輪流轉,但是,這一次轉的可真快。

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寧波土拍,是整個中國“土地市場”這個時間點的一個縮影。

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——數據來源:克而瑞

當我們翻開去年的土拍數據,就會發現,雖然去年整體土拍流拍率尚能控制在10%上下,然而在10月末,突然來了一輪暴漲。

全國主要300個城市中,11月土地流拍率達到驚人的27%,12月也接近25%,這是近幾年土地拍賣的從未見過的情況。

要知道,從2010年開始,國家整體土拍流拍率一直是在3%—10%,之間浮動。

這就是,為什么住建部提出“穩地價、穩房價、穩預期”的背景,因為土地拍賣“跌不起”。

各級財政需要土地拍賣金,修橋鋪路,發工資,但這還在其次。

更重要的是,土拍,代表對房地產的預期,代表人心,代表信心。

10年前的兩會總理記者招待會上,那位總理讓人記憶最深的一句話就是 “信心比黃金更重要”。

而土拍,就是房地產市場的信心,無論對于開發商還是買房者。

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2019年,土拍的春天,比2009年來的更早一些。

從今年2月開始,去年年末高起的土地流拍率,終于降了下來。

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——數據來源:諸葛找房

這是2019年第十一周(2019.3.11-2019.3.17),全國176塊成交土地拍賣流拍率統計。

一線城市本周依舊無流拍地塊,流拍率為0%。(5宗)

二線城市流拍率稍高,為3.78%。(51宗)

三、四線城市流拍率為2.17%。(120宗)

全國綜合來看,土拍率不足5%,應該說,全國土拍“穩地價”局面已經基本穩住。

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以上,只是宏觀情況,當你庖丁解牛的把全國第十一周、第十二周土拍的數據繼續解讀一下,你會發現另一個有趣的現象。

第十一周數據▼

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第十二周數據▼

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——數據來源:中指研究院

第一、 樓面價全國top10,聽著比較嚇人,但是如果你仔細分析,就會發現實際上和2016/2017年的同一地段、同樣條件地塊相比較,地價并不驚人,甚至是很劃算的。

以第十二周,全國最高樓面價,廈門那兩塊地為例,基本上地價還是比較合適的。

和周邊原來出讓地塊價格比較,25000左右的樓面價,相對于16年的土拍高點,已經低了1萬元,而相對于18年的低點18000元,又回升了7000元。

所以有那些更高的地王頂著,這兩個地塊變成房子,銷售應該不難。

第二、 基本為民企進場較多,國企較少,央企更少。像典型的、保利、華潤、綠地、遠洋、中海、金茂等一線國企和央企基本上沒有進場。反而是一些地方國企或二線國企、首創、翔發、華遠拿了一些。

對于土地市場,現在已經不是冬天,但是還遠未入夏。

所以,2019年3月,是一個“真正”的春天。

6

我在《房產減稅,開啟一輪新周期》一文中,曾經總結,對于國家調控房產大致有六個工具。

1、 原定限購等政策松綁。

2、 稅收減免工具

3、 數次降準降息

4、 棚改貨幣化

5、 降低首付比例,認房不認貸等“升杠桿”手段。

6、 地王托市

前五個,是公開市場操作,是一個看的見手在執行。

而最后一個則是“似有卻無”之手的行為。

上一個周期,每一個買房者都領教過地王的厲害,其催動房價快速上漲之迅猛,短期甚至比前五個手段加起來還要巨大。

2016年的鄭州市,房價大漲,真正的導火線,就是三次土拍。7月9日,鄭紡機萬科地王,8月18日北龍湖融創地王和金茂地王,使得整個鄭州市房價不到3個月,上漲50%以上。

然而,請注意,三個企業,一個民企,一個國企,一個半國企。

對于民企,敢于搶地王,更多的是一種市場行為,因為錢是老板的,拍錯了市場自然會給其教訓。然而對于央企,去搶地王,除了市場化思維,那么有沒有“更多”的考慮呢?

筆者的一位同學,就是在一個較大國資企業上班,負責拿地前期,他曾經一針見血的給我談及國企拿地王的真正要點。

第一一定是政治思維,第二才是經濟思維。政治思維是態度,經濟思維是能力。

態度永遠高于能力。

好了,如果寫到這里,希望你能明白。

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對于私企,主要任務就是“盈利”。

而對于國企,他的主要任務則是“維穩+盈利”。

所以,對于今天,一線國企,特別是央企,不去搶高價地,已經不單純是一種經濟考慮。

房價暴漲,雖然地王可能只是一個誘因,一個導火線。

但是,作為國央企,在2019年,還是要離那根導火線越遠越好。

穩房價、穩地價、穩預期,就是現在中國樓市最大的政治問題。

畢竟,2019不是2016。

最后說一句,如果當你看見國央企大量開始進場拍地,而且拍出都是地王,毫無疑問,就意味著“你”作為投資者,也該進場了。

以上內容由鄒平房產網整理發布。

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